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Débitos condominiais anteriores à recuperação judicial são créditos extraconcursais

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.391), fixou a tese de que "os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no juízo cível competente".Com a fixação da tese, os processos que estavam suspensos em razão da controvérsia poderão voltar a tramitar, devendo o entendimento firmado ser observado por todos os tribunais do país no julgamento de casos semelhantes, conforme determina o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil (CPC).Em seu voto, o ministro Raul Araújo, que abriu a pergência vencedora, destacou que a classificação dos débitos condominiais como créditos extraconcursais representa a solução mais adequada ao grave problema social que seria para as comunidades condominiais caso esses valores fossem submetidos ao plano de recuperação judicial.​​​​​​​​​Relator do repetitivo, ministro Raul Araújo.​De acordo com o ministro, o funcionamento do condomínio depende do pagamento das despesas comuns, rateadas entre condôminos e proprietários das unidades, em geral pessoas de renda média, com capacidade financeira limitada. Para ele, não seria razoável transferir aos demais o ônus de suportar, por longo período, os débitos de uma empresa submetida à recuperação judicial.Vínculo da dívida com o imóvel justifica tratamento extraconcursalO relator ressaltou que a obrigação de pagar as despesas condominiais está diretamente ligada ao imóvel e acompanha a propriedade (propter rem), como disposto no artigo 1.345 do Código Civil (CC). Segundo ele, essa característica, associada à proteção do direito de propriedade prevista no artigo 49, parágrafo 3º, da Lei 11.101/2005, faz com que o crédito condominial tenha tratamento diferente das obrigações comerciais da empresa em recuperação, ficando fora dos efeitos da recuperação judicial e da falência. Desse modo, o ministro enfatizou que "sua execução não será suspensa pelo deferimento do processamento da recuperação e não se sujeita ao plano de recuperação judicial".Raul Araújo observou ainda que, justamente por estarem vinculadas ao imóvel, as despesas condominiais podem ser consideradas necessárias à administração do patrimônio da empresa, conforme o artigo 84, inciso III, da Lei 11.101/2005. Esse enquadramento, salientou, reforça a conclusão de que se trata de crédito extraconcursal, independentemente do momento de sua constituição."Não obstante o mencionado art. 84 seja referente ao processo falimentar, é plenamente possível sua aplicação, por analogia, também aos casos de recuperação judicial, em se tratando de despesas condominiais, tendo em vista estas integrarem o conceito de 'despesas necessárias à administração do ativo'", acrescentou o relator.Critério temporal não se aplica aos débitos anteriores ao pedido de recuperaçãoAo tratar dos débitos condominiais vencidos antes do pedido de recuperação judicial, o ministro ratificou que não incide, nesses casos, o critério temporal previsto no artigo 49, caput, da Lei 11.101/2005. O ministro apontou que o critério citado no dispositivo não afasta a natureza extraconcursal dos débitos condominiais.Por fim, o colegiado estabeleceu que esses créditos podem ser executados no juízo cível competente, mesmo durante o processo de recuperação judicial. Caberá ao juízo da recuperação apenas o controle de atos de constrição sobre bens indispensáveis à continuidade da empresa, o que poderá, eventualmente, levar à suspensão da execução.Leia o acórdão no REsp  2.203.524.
Fonte:
Superior Tribunal de Justiça
27/10/2026 (00:00)
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